Главная
Новости
Виды услуг
Стоимость услуг
Контакты
Методика

 

 
2010-11-01
Основные ценообразующие факторы для земельных участков в. г.Уфа и Республике Башкортостан

Обстоятельства совершения сделки (фактор торга). Скидка на торг, закладываемая продавцом в цену выставляемого на продажу земельного участка, зависит от различных факторов: активности рынка, платежеспособного покупательского спроса, сезонного фактора и др. В процессе переговоров о продаже земельного участка скидка на уторгование в среднем может составить от 5 до 20% от первоначальной цены.

Вид права и наличие обременений. Ключевым фактором, влияющим на стоимость земельных участков, является оформленные права и их состав. Приоритет отдается оформленным правам собственности. Стоимость участков находящихся в аренде, как правило, ниже аналогичных участков принадлежащих на праве собственности. Скидка обратно пропорциональна сроку аренды и составляет от 10 до 30%.
С учетом плотной городской застройки многие участки могут быть обременены охранной зоной инженерных коммуникаций. Однако в большинстве случаев это не препятствует эффективному освоению участков, и влияние этого фактора на стоимость земли не выявлено.


Местоположение, подразделяется на следующие категории: 1) район расположения. Это наиболее значимый фактор, стоимость земли, расположенной в разных районах одного населенного пункта, в зависимости от района, при прочих равных условиях, может отличаться в несколько раз; 2) транспортная доступность: низкая (подъездные дороги с грунтовым покрытием, отсутствие общественного транспорта, удаленность от основных автотранспортных магистралей 3-5 км.); средняя (подъездные дороги с асфальтовым покрытием, наличие общественного транспорта, удаленность от основных автотранспортных магистралей 1-2 км.); высокая (подъездные дороги с асфальтовым покрытием, наличие общественного транспорта, непосредственная близость к основным автотранспортным магистралям). В зависимости от транспортной доступности к земельному участку его стоимость увеличивается / уменьшается на сумму до 10 - 15%; 3)наличие / отсутствие сферы социального окружения: наличие / отсутствие объектов социального обеспечения (торговые комплексы, рынки, школы детские сады и т.п.). Данный фактор увеличивает / уменьшает стоимость земельного участка на сумму до 15%.
Согласно данным представленным Агентством недвижимости "Авеню" (тел. 294-94-12) на рынке коммерческих земельных участков в г.Уфа существует следующая зависимость стоимости 1 кв. м земельного участка в зависимости от местоположения (при прочих равных условиях):
- Исторически-деловой центр гороода - 0% (определен в качестве базовой величины): мкр. Центр, мкр. Зеленая роща, проспект Октября, проспект Салавата Юлаева, ул. Менделеева;
- Спальные районы города - дешевле на 17-20%: общественно-деловая часть мкр. Инорс, мкр. Затон, мкр. Сипайлово, мкр. Дема, мкр. Черниковка;
- Промышленная зона - дешевле на 30-40%: промышленная часть мкр. Инорс, мкр. Затон, мкр. Дема, мкр. Черниковка
- Пригородная зона - дешевле на 50-70%: д. Мокроусово, д. Нижегородка, с. Зубово, с. Нагаево, с. Чесноковка, д. Жуково, д. Кириллово, пос. Михайловка, с. Ново-Александровка, Бирский тракт, ул. Зеленая Роща (отдаленная промышленная зона) и др. в удаленности 10-50 км от деловой части города


Размер земельных участков. Как правило, объекты с большей площадью менее ликвидны, чем объекты с меньшей площадью, а значит, стоят дешевле из расчета на 1 сотку. Один из вариантов влияния площади на цену земельных участков был проведен А.Д. Власовым и опубликованного статье «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» (журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №1(40), 2005 г.).

Категория и разрешенное использование участка. Приоритет отдается участкам, которые не нуждаются в изменении категории и/или разрешенного использования.

Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество подходящей мощности, газопровод подходящего давления, водопровод, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр. В результате статистической обработки анализа парных продаж на основании материалов открытых источников, а также собственной базы данных компании, была получена следующая зависимость стоимости при наличии/инженерных коммуникаций:
- Электроснабжение - 3%
- Водоснабжение - 7%
- Канализация - 5%
- Газоснабжение - 6%







Последние новости
Архив новостей
 
(с) 2008 ООО «Информ-Эксперт»
Алгоритм, 2008 г.